A taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, tem sofrido diversas altas nos últimos meses, acompanhando uma tendência de aumento que já dura mais de um ano e deve permanecer. Desde setembro do ano passado, a taxa foi elevada por várias reuniões consecutivas, saindo de 10,50% e culminando nos atuais 14,25%, após o último aumento de 1 ponto percentual feito pelo Banco Central, em março deste ano.
Por ser referência para os diversos setores da economia, ela está influenciando diretamente o financiamento imobiliário, que é o principal meio de aquisição da casa própria no Brasil. Segundo o anuário Data Zap, mais de 50% dos brasileiros utilizam essa opção.
“A taxa selic funciona como um acelerador e o freio para a economia. O Banco Central tem a meta da inflação e de acordo com o comprimento dessa meta, se a inflação estiver alta, ela freia subindo a taxa selic, deixando o crédito mais caro e se a economia precisar de uma alta ou acelerada, ela abaixa a Taxa Selic para poder fazer com que a economia tenha crédito mais barato. E o imóvel, de fato, depende de crédito para a comercialização”, salienta o especialista imobiliário Ronaldo Dantas, diretor da My Broker Imóveis.
A Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, já aumentou as taxas para 10,99% a 11,29% ao ano. Até o fim de 2024, as taxas variavam de 8,99% a 9,99%. Por ser o maior agente maior agente de financiamento com recursos da poupança - o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) - ela acaba estimulando os demais bancos a praticarem a alta também.
Parece pouco, mas o aumento significa muito quando colocados na ponta do lápis. Tanto é que a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgou que, a cada ponto de redução na taxa de juros, 300 mil famílias se tornam aptas a solicitar o crédito. O contrário também é verdadeiro.
“Os juros maiores geram uma maior correção do saldo devedor e da parcela mensal, o que dificulta a aprovação do crédito pelo banco, uma vez que esta parcela não pode ultrapassar 30% dos rendimentos da família”, acrescenta.
As projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam uma redução entre 15% e 20% nos financiamentos imobiliários pelo SBPE em 2025, devido, em parte, às limitações dos recursos da poupança destinados ao financiamento imobiliário e às condições macroeconômicas mais desafiadoras.
Em meio a tantos números e contas, esta é a pergunta de quem está com a intenção de comprar imóveis. A inflação e a insegurança em relação ao cenário econômico tem deixado os consumidores em dúvida se este é um bom momento para a aquisição. Os especialistas têm defendido que sim. Listamos as razões pelas quais eles defendem esta posição.
1 - O imóvel vai sempre aumentar de valor, e nem sempre os salários vão acompanhar
Em 12 anos, o imóvel subiu, em média, 71,54% a mais do que os rendimentos médios do goiano. “E esta é uma realidade em qualquer tempo. Estando a taxa Selic alta ou baixa, eu recomendo que o cliente compre imóvel ontem, pois o patrimônio sempre vai valorizar. Imóvel nunca vai ter uma redução de valor”, diz o especialista e diretor da Urbs Connect, Gustavo Abdalla.
Entre janeiro de 2012 e dezembro de 2024, os rendimentos médios efetivamente recebidos pelos goianos tiveram o aumento real de R$ 2922 para R$ 3449, ou seja, 18,03% já descontada a inflação, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Enquanto isso, o preço dos imóveis subiu uma média de 139,54% em Goiânia, de acordo com dados do Instituto Brain e do Grupom. Os preços médios do metro quadrado saíram de R$ 3877 para R$ 9287. Se descontada a inflação do período [o Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 108,61% neste período], o aumento real foi de 30,93% - e isso representa 71,54% a mais que ganho médio real de rendimento.
2- Ao invés de esperar o juro baixar, compre agora e faça a portabilidade no futuro
O especialista imobiliário e diretor da Urbs Connect, Gustavo Abdalla, explica que, em cenários de dificuldade econômica, a demanda por aquisição de bens tende a cair e surgem oportunidades de momento. “Incorporadoras costumam oferecer vantagens para aquecer as vendas. O proprietário que precisa vender com rapidez tem mais flexibilidade para aceitar uma proposta menor”, exemplifica.
Mas e os juros altos do financiamento? Ele lembra que a taxa Selic é historicamente cíclica e vai baixar. “E quando baixar, o consumidor pode fazer a portabilidade para usufruir das taxas menores", diz. A portabilidade de financiamento imobiliário foi regulamentada em 2006 pelo Banco Central e, assim como nos planos de saúde e operadoras de celular, permite que o consumidor faça a migração da dívida para o banco que cobrar a menor taxa.
Abdalla lembra ainda que esperar a Selic baixar para fazer a compra pode não ser um bom negócio, pois neste momento a demanda por compra costuma aumentar - já que as condições de pagamento estão favoráveis - e os preços acompanham a alta. “Comprar agora e fazer a portabilidade no futuro é uma forma de aproveitar o melhor dos dois mundos”, arremata.
3 - O financiamento do MCMV não sofreu aumento das taxas de juros
Os lançamentos e financiamentos pelo Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) são a única modalidade de empréstimo para a casa própria que teve juros congelados. No contexto de alta da taxa Selic, por si só, já é uma grande vantagem.
Voltada ao primeiro imóvel e financiada com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), famílias com renda de até R$ 8.000 podem financiar imóveis de até R$ 350 mil. As taxas de juros variam de 4,25% até R$ 8,16% ao ano. É a menor taxa do mercado. Pelo programa é possível ainda, dependendo da renda, ganhar subsídio de até R$ 55 mil. O governo estuda também o lançamento da faixa 4 do programa, para imóveis de até R$ 500 mil e taxa de juros por volta de 10% ao ano, para famílias com ganho de R$ 8 a 12 mil.
Para ampliar a aquisição à classe média, o governo lançou da faixa 4 do programa, para imóveis de até R$ 500 mil e taxa de juros por volta de 10,5% ao ano, para famílias com ganho de R$ 8 a 12 mil.
4 - O aluguel tende a subir mais do que as prestações do MCMV
Os especialistas apontam que as famílias vão economizar se trocarem o aluguel pela prestação, pois o reajuste dos contratos subiu em média 13,50% em 2024, de acordo com o índice Fipezap, ou seja, bem mais que a própria inflação e que os juros da prestação. Em 2023, a majoração foi de 16,16%.
A maior dificuldade da família, neste caso, é conciliar a prestação com o aluguel enquanto o imóvel está em obras. Para contornar esta dificuldade, as incorporadoras têm criado fluxos de pagamento facilitados. “Na MRV, por exemplo, é possível comprar com R$ 200 de entrada. A construtora parcela em até 72 meses o restante da parte não financiada pelo banco”, diz Paulo Passos, gerente de vendas da empresa. Só em Goiás, a companhia irá lançar duas mil unidades em 2025.
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